הרבה אנשים היו רוצים להיכנס לעסקאות נדל"ן עם תשואה יזמית של עשרות או אפילו מאות אחוזים. אך בדרך כלל עסקאות כאלה דורשות הון עצמי גבוה מאוד ומעמידות את היזם בסיכון גבוה. מסתבר שיש עוד אפשרות, והיא נקראת אופציה ייחודית במקרקעין. מדובר בדרך יצירתית לבצע עסקה עם פוטנציאל גבוה מבלי לסכן יותר מ5% מערך הנכס הנרכש.
עסקאות אופציה הן דרך חכמה ויצירתית להיכנס לעולם הנדל"ן עם סיכון נמוך וללא צורך בהון התחלתי גבוה. האופציה מאפשרת לרוכש "לנעול" נכס לזמן מוגבל, לבדוק את כדאיות העסקה ולמצוא משקיעים, תוך ניצול יתרונות מיסוי משמעותיים. אם זה מעניין אתכם, חברת "נ. הס נכסים בע"מ" מזמינה אתכם ללמוד עוד על הדרך הזו ולבחון הזדמנויות השקעה.
הדרך היצירתית שלא הכרתם להיכנס לעולם הנדל"ן: לחשוב בגדול עם סיכון קטן
אם תמיד רציתם להשקיע בנדל"ן אבל נרתעתם מהון התחלתי גבוה או מסיכונים משמעותיים, יש דרך יצירתית שיכולה לפתוח לכם דלת – עסקאות אופציה. מדובר באחת השיטות היעילות להיכנס לשוק ולהגדיל את פוטנציאל הרווח שלכם, גם אם אין לכם מיליונים בבנק.
תארו לעצמכם שאתם יכולים "לשמור" לעצמכם נכס שאתם מאמינים בו, בלי להתחייב לקנות אותו מיידית, זה בדיוק מה שעסקת אופציה מאפשרת.
אתם משלמים סכום קטן יחסית למוכר, ובתמורה מקבלים זמן. הזמן יאפשר לכם לבדוק את הנכס לעומק, לתכנן שיפורים, ואפילו למצוא משקיעים או קונים פוטנציאליים לפני שתחליטו סופית אם להתקדם בעסקה או לא.
חשבו על זה ככה: זה כמו לקחת את הנכס ל"נסיעת מבחן" ארוכה. במקום לקפוץ ישר למים העמוקים, אתם מקבלים הזדמנות לבדוק את כל הזוויות – מה אפשר לעשות עם הנכס? האם כדאי לשנות את הייעוד שלו? אולי יש פה פוטנציאל שאחרים פספסו?
עוד סיבה מצויינת לשקול רכישת אופציה על נכס, היא מיסים. כולנו יודעים שמיסים הם השיקול הכי חשוב בעסקאות נדל"ן. לכן, אם הכוונה שלכם היא לקנות למשל בניין או כמה דירות ומיד למכור, אז מדובר בשני אירועי מס שונים שבגינם אתם עלולים לשלם הרבה מיסים. אז איך האופציה פותרת את זה?
כדי ליהנות מפטור ממס עבור רכישת אופציה, ישנם שלושה תנאים עיקריים בהם צריך לעמוד:
האופציה סחירה וניתנת להעברה (לצד ג').
האופציה מוגבלת בזמן – עד שנתיים.
מחיר האופציה לא יעלה על 5% מערך הנכס שנקבע בין הצדדים.
אם העסקה עומדת בתנאים הללו, במעמד החתימה הרוכש לא ישלם מס רכישה והמוכר לא ישלם מס שבח. רק במועד המימוש, מי שירכוש את הנכס/ים בפועל ישלם מס רכישה והמוכר ישלם מס שבח. אם העסקה לא התממשה, אז המקדמה שהרוכש שילם תישאר בידי המוכר (זה בעצם הסיכון העיקרי של הרוכש). במקרה כזה לא ישולם מס רכישה כלל, והמוכר ישלם מס הכנסה/רווח הון רק עבור המקדמה שקיבל.
אז למי זה מתאים?
לכל מי שחולם להיכנס לעולם הנדל"ן אבל מעדיף לעשות את זה בצורה חכמה ומחושבת. זה מיועד בעיקר למי שיש לו חוש עסקי טוב ורעיונות מצוינים, אבל מעדיף לא להשקיע את כל ההון בעצמו כדי להוריד סיכון.
כמובן, כדי להצליח חשוב לדעת איך לבנות עסקה נכונה, להבין את כל ההיבטים המשפטיים והפיננסיים, ולהיעזר באנשי מקצוע מנוסים. חשוב לשים לב שעומדים בכל תנאי האופציה כדי לקבל את הפטור ממס. אבל אם אתם עושים את זה נכון? אפשר לכוון מאוד גבוה.
אז אם תמיד חלמתם להיכנס לעולם הנדל"ן אבל חששתם מהסיכון הגדול – אולי הגיע הזמן לבדוק את האפשרות הזו. כי לפעמים, הדרך החכמה להצליח היא דווקא לקחת צעד קטן קדימה, במקום קפיצה גדולה.
אם אתם רוצים ללמוד איך להשתמש נכון באופציות ולהיכנס לעולם ההשקעות בנדל"ן בצורה מתוחכמת – אני מזמין אתכם לפנות אלינו לחברת "נ. הס נכסים בע"מ", לשמוע עוד על הפרוייקטים שלנו ולהבין איך זה עובד בפועל.
